Czy w Niemczech z braku miejsca dla uchodźców gminy zajmują mieszkania prywatne?

W sierpniu 2015 r, u szczytu kryzysu migracyjnego niemieckie media cytowały wypowiedź burmistrza miasta Salzgitter w Dolnej Saksonii, Franka Klingebiela z CDU, który postulował rekwirowanie pustych (niewynajętych) mieszkań i lokowanie w nich uchodźców. Chadecki burmistrz wzywał Bundestag i parlamenty krajów związkowych do „stworzenia większej przestrzeni działań dla samorządów celem lepszego zakwaterowania uchodźców” apelując de facto o stworzenie ram prawnych pozwalających na zajmowanie pustych mieszkań, nawet wbrew woli właściciela. Klingebiel argumentował, że w jego mieście 8,6 proc. mieszkań stoi pustych, niektóre z nich nawet od pięciu lat. Fakt ten tłumaczył „działaniami spekulantów rynku nieruchomości i dużych grup inwestycyjnych”. Jego pomysł przebił się do wszystkich mediów, a miejscowi politycy AfD przypuścili werbalny atak na burmistrza żartując, że „brakuje jeszcze tego by minister transportu zarządził rekwirowanie samochodów na potrzeby przewożenia uchodźców z Sycylii do Niemiec”. Klingebiel bronił swojego pomysłu tłumacząc, że każdy właściciel zajętego mieszkania otrzymywałby pewien ekwiwalent pieniężny na czas użyczenia mieszkania i zapewniał, że „nikt nie zamierza rekwirować mieszkań zwykłym ludziom.”  

Osiem lat później temat rekwirowania mieszkań wraca. I znowu za sprawą polityka CDU. Tym razem jest to jednak polityk znany i rozpoznawalny - Paul Ziemiak, od 2022 r sekretarz generalny CDU w Nadrenii-Północnej Westfalii a czytelnikom polskim kojarzący się być może z polsko-niemiecką grupą parlamentarną w Bundestagu. 24 października Ziemiak w politycznym tok-szole popularnego dziennikarza, Markusa Lanza przyznał, że w jego okręgu wyborczym Iserlohn, w miejscowości Nachrodt-Wiblingwerde (Nadrenia – Północna Westfalia) gmina zajmuje puste mieszkania na potrzeby zakwaterowania uchodźców. Jak tłumaczył polityk, robi się to by „ludzie nie byli na ulicy”, ale też dodał, że „czasami sami właściciele chcą by zająć ich mieszkanie, ale to nie jest dziś tematem…”. Ziemiak zilustrował tym przykładem de facto desperację wielu niemieckich miast i mniejszych miejscowości, które nie są w stanie należycie zadbać o zakwaterowanie uchodźców i migrantów. Co istotne – ten komunikat wypowiedziany w jednym z najchętniej oglądanych programów telewizyjnych Niemiec padł w czasie, gdy rząd Niemiec zobowiązał się do wdrożenia bardziej restrykcyjnej polityki azylowej i migracyjnej a będący w opozycji chadecy zaproponowali kanclerzowi Scholzowi wspólną pracę nad zreformowaniem niewydolnego systemu migracyjnego. Do tej pory opowieści o kwaterowaniu uchodźców w prywatnych mieszkaniach należały co najwyżej do repertuaru AfD. Wypowiedź tego typu padająca z ust doświadczonego i znanego polityka CDU jest więc pewną nowością. Nowością, ale nie zaskoczeniem, co można wytłumaczyć nową atmosferą w samych Niemczech wokół tematu migracji. Tym razem społeczeństwo niemieckie nie musi być przekonywane do tego, że Niemcy muszą mimo związanych z tym licznych trudności pomagać wszystkim przybyszom, którzy znaleźli się w granicach ich kraju. Optyka tego, kto ma, a kto nie powinien mieć prawa do mieszkania w Niemczech zmienia się bowiem wprost proporcjonalnie do sondażowych wzrostów antyimigracyjnej partii AfD. Po tym jak Sahra Wagenknecht, była polityk Linke, zapowiedziała start nowej partii, która również jest krytyczna względem dotychczasowej polityki uchodźczej i imigracyjnej rządu, presja na rząd Olafa Scholza jeszcze bardziej się zwiększyła.  Tym samym nagłe podchwycenie wątku „rekwirowania mieszkań” nie stanowi w obliczu nowej perspektywy wewnątrzpolitycznej Niemiec „potknięcia” ze strony polityka CDU, ale wpisuje się w szereg zmian, które rząd Olafa Scholza będzie musiał wdrożyć w polityce uchodźczej. A każda zmiana potrzebuje mandatu społecznego. Ten mandat teoretycznie jest sadząc po sondażach wskazujących na znużenie społeczeństwa niemieckiego kwestiami migracyjnymi, a raczej poczuciem, że Niemcy nie radzą sobie jako państwo z wyzwaniami związanymi z opieką i integracją przybywających migrantów.
A jednak – każdy drastyczny przykład potwierdzający ten stan rzeczy ma w październiku 2023 r zupełnie inny wydźwięk niż osiem lat temu, kiedy rząd Angeli Merkel starał się zachować pozory utrzymywania względnej kontroli nad sytuacją. Podsumowując, w 2015 r propozycja burmistrza Klingebila wywołała sporą burzę, w 2023 słowa Paula Ziemiaka [zwłaszcza tak nieprecyzyjne w kwestii samej procedury rekwirowania mieszkań] stanowią jedynie preludium do planowanych zmian w polityce uchodźczej, azylowej i migracyjnej Niemiec.]

O 700 tys. mieszkań za mało – źródło problemu tkwi głębiej

W umowie koalicyjnej na lata 2021-25 zawartej przez SPD, FDP i Zielonych zaplanowano budowę 400 tys. nowych mieszkań rocznie, z czego 100 tys. socjalnych. Z wyliczeń Zrzeszenia Mieszkalnictwa Socjalnego BSW (Bündnis Soziales Wohnen), z września ub.r. wynikało, że w Niemczech brakowało już wtedy 700 tys. mieszkań socjalnych. Z podobną sytuacją Niemcy miały po raz ostatni do czynienia dwadzieścia lat temu.
 W styczniu 2023 r to samo zrzeszenie opublikowało raport, w którym wzywano rząd federalny i władze landowe do utworzenia specjalnego funduszu socjalnego na rzecz budowy potrzebnych mieszkań, z finansowaniem na poziomie 50 mld. euro (do 2025 r). Zdaniem autorów raportu dzięki środkom z nowego funduszu w Niemczech do końca kadencji urzędującego rządu mogłoby powstać 380 tys. nowych mieszkań socjalnych [w 2022 r takich lokali wybudowano zaledwie 23 tys.]. Przy czym, jak wyliczono, trzy czwarte obciążeń z tytułu powołania funduszu miałby ponieść szczebel federalny (ok. 38,5 mld. euro), a jedną czwartą - landy.
Tymczasem we wrześniu 2023 r Federalne Ministerstwo Budownictwa i Rozwoju podało, że wesprze budownictwo socjalne w landach kwotą 18,5 mld. euro do roku 2027 i że na jedno euro z budżetu federalnego przypadnie półtora euro z funduszy landowej w ramach współfinansowania, co odwraca piramidę proponowaną przez ekspertów BSW. Zgodnie z założeniami ministerstwa całość dofinansowania do roku 2027 miałoby w ten sposób wynieść 45 mld. euro, czyli o 5 mld. Euro mniej niż w rekomendacji ekspertów i przy wspomnianej zmianie proporcji wkładu własnego szczebla federalnego i landowego.

Mieszkania socjalne są w Niemczech przydzielane przez gminy osobom lub rodzinom w trudnej sytuacji materialnej, często też znajdującym się w kryzysie bezdomności. Z roku na rok przybywa w Niemczech osób uprawnionych do otrzymania tego typu lokalu. W samym Berlinie uprawnionych do lokalu socjalnego jest blisko 968 tys. gospodarstw domowych, a jak wynika z danych z grudnia 2021 r, miasto dysponuje ok. 89 tys. takich lokali i mimo deklaracji z umowy koalicyjnej ich liczby nie przybywa w założonym tempie.
Brak mieszkań dla samych Niemców uznawanych za najbardziej potrzebujących zbiega się z informacjami o przyznawaniu lokali socjalnych (do tematu rekwirowania mieszkań prywatnych jeszcze dojdziemy) uchodźcom i migrantom a każda taka informacja zawiera spory ładunek emocjonalny. Bywa, że uchodźcom faktycznie przydziela się mieszkania socjalne, choć nie w skali, która świadczyłaby o tym, że potrzeby mieszkaniowe uchodźców mają absolutne pierwszeństwo przed potrzebami obywateli Niemiec.
We wrześniu 2015 r magazyn „Die Zeit” opublikował artykuł pt. „Zaczyna się walka o mieszkania” ukazujący problem mieszkalnictwa socjalnego [w tamtym czasie pisano o 200 tys. brakujących lokali] w obliczu dodatkowego zjawiska, jakim było opuszczanie przez część uchodźców ośrodków zbiorowego zakwaterowania i poszukiwanie przez nich osobnych lokali. Uchodźcy mogli wynajmować mieszkania na wolnym rynku, ponieważ dysponowali zaświadczeniami, że odpowiednie urzędy przejmą na siebie koszt wynajmu, co dla wynajmującego stanowiło gwarancję regularnego wpływu środków, czego już nie mogli być pewni w przypadku, gdy o mieszkanie ubiegała się osoba chwilowo bezrobotna, wykazująca niskie dochody lub samotnie wychowująca dziecko. A jednak, mimo to wielu uchodźców nie radziło sobie językowo i proceduralnie z wynajęciem takiego mieszkania i wracało do urzędów, gdzie części z nich z braku innego pomysłu przydzielano mieszkania socjalne.

Media próbujące w tamtym czasie ostudzić emocje społeczne wskazywały, że problemem nie są uchodźcy dostający przydział na mieszkanie socjalne (na które od lat czeka w kolejce np. obywatel Niemiec), ale zaniechania i błędy szeroko pojętego aparatu urzędniczego. Wskazywano, że np. w Bawarii od 1988 na skutek błędnych decyzji landowych liczba mieszkań socjalnych spadła z pół miliona do 137 tys. i podkreślano, że kryteria brane pod uwagę w kolejności przyznawania prawa do lokali socjalnych wynikają z szeregu okoliczności. Urzędnicy tłumaczyli, że przyznając takie lokum nie kierują się narodowością wnioskującego, ale konkretną sytuacją życiową i kiedy np. zapotrzebowanie na mieszkanie zgłaszał niemiecki singiel i rodzina z Afganistanu, przyznawano je rodzinie. Niektóre firmy budowlane w Bawarii były angażowane do stawiania bloków z mieszkaniami socjalnymi od początku przeznaczonymi dla uchodźców, co również potrafiło wywołać sprzeciw lokalnych społeczności.

 Jak pisał w 2015 r magazyn „Zeit”, władze rozważały kilka scenariuszy rozładowania trudnej sytuacji mieszkaniowej uchodźców, pod uwagę brano również wysyłanie ich na obrzeża dużych miast, gdzie często spory odsetek mieszkań to pustostany. W Saksonii-Anhalt co dziesiąte mieszkanie było wolne – z tym, że kwaterunek w miejscach położonych na uboczu wielkich miast pociągał za sobą brak przyszłych miejsc pracy dla ich lokatorów. Dlatego też to rozwiązanie z reguły odrzucano.
U szczytu kryzysu migracyjnego w Nadrenii – Północnej Westfalii oferowano osobom prywatnym kredyty budowlane z zerowym oprocentowaniem, pod warunkiem, że powierzchnie w wybudowanym przez nich domach przez 15-20 lat będą wynajmowane uchodźcom. A jednak kłopoty z zakwaterowaniem wciąż narastały. Miasta i gminy zaczęły więc prowadzić rejestry mieszkań stojących pusto. Do dziś funkcjonuje ogólnoniemiecka strona internetowa na bieżąco aktualizująca lokalizację pustostanów. Paul Ziemiak odpowiadając na pytanie Markusa Lanza, gospodarza programu ZDF: „ale skąd wiadomo, gdzie są te puste mieszkania?”, odparł: „gminy wiedzą”. I w istocie tak jest. Więcej – o takich lokalach wie każdy, kto chce wiedzieć. Wystarczy wejść na odpowiednią stronę.

Złoty interes na mieszkaniach dla uchodźców i zajmowanie za opłatą

We wrześniu 2015 r dziennik „Süddeutsche Zeitung” pisał o uchodźcach zamieszkujących w Berlinie lokale kosztujące miasto 1500 euro miesięcznie. Przy czym ich standard i powierzchnia pozostawiały wiele do życzenia. Dziennik opisał jednopokojowe mieszkanie, w którym zakwaterowano rodzinę z Afganistanu. Miejsca było tak mało, że starczyło tylko na jedno łóżko. Podobne warunki panowały w całej, trzypiętrowej mocno podupadłej kamienicy. Cena? Średnio 50 euro dziennie za jedno pomieszczenie. W tamtym czasie miasto nie miało wyjścia i z braku mieszkań przepłacało za możliwość zakwaterowania uchodźców gdziekolwiek, cena nie grała roli. Korzystały na tym różne podejrzane firmy. Wystarczyło posiadać nieruchomość i zgłosić gotowość podjęcia uchodźców na określony czas. Z drugiej strony – firmy posiadające nieruchomości wpadały czasem na pomysł by wypowiadać najemcom mieszkanie a wolne już lokale oferować miastu czy gminie jako kwatery dla uchodźców. Taka zmiana wiązała się z dużo większymi wpływami i gwarancją terminowych wpłat za wynajem. Osobny przypadek to gminy, które wręczały najemcom lokali wymówienia, ponieważ mieszkali w domach zaplanowanych na ośrodki dla uchodźców. W sytuacji kryzysowej urzędnicy przypominali sobie o tych budynkach i w świetle prawa mogli żądać dostępu do lokali by użytkować mieszkania zgodnie z ich pierwotnym przeznaczeniem.

W przypadku wspomnianej przez Paula Ziemiaka sytuacji z rekwirowaniem mieszkań w miejscowości Nachrodt-Wiblingwerde, istotnie doszło do zajęcia kilkudziesięciu wolnych mieszkań, według danych z lipca b.r. dotyczyło to 39 lokali. 

W rozmowie z miejscową prasą, burmistrz miasteczka, Birgit Tupat, tłumaczyła, że:

„Co do zasady zajęcie mieszkania ma miejsce tylko za zgodą wynajmującego a mieszkanie jest poddawane renowacji przed zajęciem i oddawane właścicielowi również w odnowionym stanie. Gmina uiszcza też kwotę wynajmu i zobowiązuje się wobec wynajmującego do zapłaty wszelkich narosłych długów czynszowych od momentu zajęcia lokalu. Dla gminy plusem jest brak konieczności uiszczania kaucji i możliwość odstąpienia od niektórych terminów, a wynajmujący otrzymuje rekompensatę”.
 Czy zawsze tego typu konfiskata [choćby i tymczasowa] przebiega bezkolizyjnie? Zdaje się, że niekoniecznie, a spory dotyczą finansów. Pod koniec września w Nachrodt-Wiblingwerde gmina zajęła trzy mieszkania administrowane przez jedną z firm zarządzania nieruchomościami z zamiarem zakwaterowania w nich uchodźców. Gmina zaproponowała firmie zapłatę w wysokości 5,50 euro za metr kw. miesięcznie [tyle wynosi średnia stawka najmu w tej miejscowości] firma zażądała jednak 10 euro. Lokalni dziennikarze nie zdołali skontaktować się z administratorem budynku, nie odpowiedziano na żaden mail z pytaniem o spór z gminą. Wiadomo natomiast, że pod koniec września w znanej Paulowi Ziemiakowi miejscowości przebywało 74 uchodźców z Ukrainy i 52 z innych państw. I jak twierdzą tamtejsze media – co tydzień przybywają nowi migranci. Ostatnio z Syrii i Turcji.

Co mówią przepisy?

Nie udało się nam skontaktować z panią burmistrz ani dowiedzieć na jakiej podstawie prawnej odbywa się zajmowanie prywatnych lokali mieszkalnych w jej miejscowości. Birgit Tupat powołuje się jedynie, [odpowiadając na zarzuty w swoich mediach społecznościowych] na paragraf 14 ustawy o Organach Regulacyjnych i twierdzi, że „wielu wynajmujących chce by zarekwirować ich lokal a gmina zawsze podejmuje tę decyzję w porozumieniu z właścicielami nieruchomości. Przy czym bardziej adekwatnym terminem od „rekwirowania” byłoby zdaniem pani burmistrz "objęcie”.

Na stronie internetowej Grupy Roboczej ds. Prawa Najmu i Nieruchomości Niemieckiej Izby Adwokackiej (DAV) można znaleźć artykuł poświęcony ewentualnemu zajmowaniu prywatnych mieszkań przez władze. Tekst pochodzi co prawda z 2016 r, ale sporo wyjaśnia, m.in. to, że „landy, miasta lub gminy mogą przejąć mieszkania tylko wtedy, gdy istnieje ku temu podstawa prawna, przy czym decyzję o zajęciu przedstawia się jako „coś ostatecznego”. Wniosek z całego tekstu jest taki, że nie wolno zająć mieszkania zamieszkanego i wykwaterować dotychczasowych mieszkańców by zrobić miejsce dla uchodźców, ponieważ celem zajęcia jest „pozbycie się problemu bezdomności” a „jeśli osoba szukająca ochrony jest zakwaterowana, ale inny najemca staje się bezdomny, w ogólnej sytuacji nic się nie zmienia”.
Poza tym „właściciel może wypowiedzieć istniejącą umowę najmu wobec legalnie zakwaterowanego najemcy tylko wtedy, gdy ma uzasadniony interes. Tak jest na przykład, jeśli chce samodzielnie korzystać z mieszkania (własne potrzeby) lub jeśli dom musi zostać zburzony, ponieważ każda renowacja jest bezcelowa od samego początku.

W artykule znalazł się też fragment dotyczący zajmowania pustych mieszkań: „Nawet puste mieszkania nie mogą podlegać łatwej konfiskacie. Ponadto takie środki nie przyniosłyby gminom należytego odciążenia, ponieważ gminy potrzebują raczej krótkoterminowych rozwiązań, aby pomieścić kilkaset osób jednocześnie.” Pod koniec eksperci przyznają, że jak najbardziej można zająć mieszkanie, w przypadku którego istnieje podejrzenie, że stoi puste, ponieważ jego właściciel czeka z wynajmem do czasu aż wzrosną czynsze co podpada pod tzw. wakat spekulacyjny. Czyli wracamy do punktu wyjścia i propozycji burmistrza Salzgitter z 2015 r, który powoływał się na właśnie na taki wyjątek.

Przygotowała: Olga Doleśniak-Harczuk

02.11.23